Criza accesibilității locuințelor: Veniturile mai mari cresc prețurile, nu lipsa de ofertă, spun cercetătorii
Economiștii, legislatorii și Wall Street-ul au susținut de mult timp necesitatea creșterii ofertei de locuințe pentru a îmbunătăți accesibilitatea, dar situația poate fi mai complicată. Potrivit unui recent articol scris de studentul la doctorat de la UC Irvine, Schuyler Louie, împreună cu cercetătorii de la Fed-ul din San Francisco, John Mondragon, Rami Najjar și Johannes Wieland, creșterea veniturilor medii „se corelează puternic” cu creșterea prețurilor locuințelor. „Cu toate acestea, există aproape nicio legătură între creșterea veniturilor medii și creșterea ofertei de locuințe”, au adăugat ei. „În schimb, creșterea ofertei de locuințe are o relație pozitivă puternică cu creșterea populației. De fapt, aproape toate zonele metropolitane au înregistrat o creștere a unităților de locuințe mai rapidă decât cea a populației – chiar și în piețele rezidențiale scumpe, cum ar fi Los Angeles sau San Francisco.” Aceasta contestă concepțiile adânc înrădăcinate că NIMBYismul, birocrația și politicienii care favorizează controlul chiriilor în detrimentul construcțiilor noi agravează criza accesibilității locuințelor.
👉 Diferențe regionale în oferta și prețurile locuințelor
Între timp, piețele imobiliare scumpe din California au fost adesea folosite ca un exemplu principal al acestor tendințe și adesea comparate cu cele din Texas, unde casele sunt mai accesibile. Este adevărat că viața în California este costisitoare, ceea ce contribuie la fenomenul persoanelor fără adăpost și migrarea din stat. Dar având în vedere că oferta nu a fost un factor, cercetătorii au analizat mai îndeaproape modul în care diferențele în cerere afectează prețurile locuințelor. Bazându-se pe date din anii '70 până în prezent, ei au subliniat că prețurile locuințelor și venitul mediu s-au urmărit îndeaproape până în anul 2000. După aceea, creșterea prețurilor locuințelor a depășit cu mult veniturile. „Această cercetare indică faptul că reformele reglementare pot avea un impact limitat asupra accesibilității locuințelor și că diferențele în constrângerile ofertei de locuințe nu sunt factorii fundamentali care determină diferențele în dinamica locuințelor în zonele metropolitane.”
Când au analizat venitul mediu, cercetătorii au descoperit că acesta a crescut „aproape proporțional cu prețurile locuințelor” între 1975 și 2024. Așadar, mai degrabă decât o lipsă de ofertă, accesibilitatea locuințelor „poate fi în principal despre diferențele în creșterea veniturilor în partea superioară a distribuției în raport cu mijlocul.” Cu alte cuvinte, inegalitatea veniturilor determină prețurile locuințelor. Între timp, când au analizat veniturile și oferta de locuințe din 2000 până în 2020, nu a existat nicio relație. Motivul poate fi că atunci când gospodăriile din SUA devin mai bogate, acestea preferă să îmbunătățească locuințele, să se mute în locații mai atractive sau să găsească alte modalități de a îmbunătăți calitatea locuințelor lor, mai degrabă decât să cumpere locuințe suplimentare.
👉 Impactul creșterii populației asupra ofertei și prețurilor locuințelor
În loc de venituri mai mari, sosirea de noi gospodării într-un oraș stimulează oferta, iar datele arată că „creșterea ofertei de locuințe este strâns legată de creșterea populației în aproape toate zonele metropolitane.” Cercetătorii evidențiază două tipuri diferite de cerere. Când cererea crește pentru calitate mai bună a locuințelor, prețurile locuințelor cresc, în timp ce cererea pentru numărul de unități de locuințe rămâne relativ neschimbată. Dar, când cererea pentru locuințe provine din creșterea populației care ține veniturile medii constante, cererea pentru numărul de unități crește, determinând atât creșterea prețurilor, cât și a ofertei. „Aceasta sugerează că criza accesibilității locuințelor poate fi cel mai bine abordată prin înțelegerea schimbărilor din piața muncii, în special a distribuției relative a creșterii economice între nivelurile de venit și locurile de muncă în diferite zone”, au concluzionat ei.